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Ciro Maglione: “Il Piano Urbanistico di Cercola è una genialata…”

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In merito al Piano Urbanistico di Cercola riceviamo e pubblichiamo un intervento di Ciro Maglione, ex primo cittadino cercolese ed esperto di questioni urbanistiche.

“Un incredibile colpo di genio a Cercola, tuttavia la comprensione della genialata non è semplice. Proviamo a sintetizzare i fatti.
La giunta comunale di Cercola ha recentemente approvato la delibera n. 58/2019 relativa alla verifica di fattibilità economico finanziaria delle opere di urbanizzazione del Piano urbanistico attuativo ARU 5 (zona Carafa). Piano a suo tempo già approvato nel 2009 con delibera n. 101 e n.43/2013.
In pratica queste delibere stabiliscono il valore economico e quali opere di urbanizzazione primarie e secondarie il soggetto attuatore deve realizzare a sua cura e spese e trasferire al comune cioè ai cittadini.
Il valore di tali opere, però, è correlato ai ricavi che vengono conseguiti dalla realizzazione del Piano.
Oggi l’amministrazione cercolese ritiene che una revisione finanziaria del piano si rende necessaria per il trend negativo del mercato immobiliare, cioè sostiene che gli immobili oggi si vendono a prezzi inferiori?
A sostegno di questa tesi ritiene congruo il valore delle tabelle dell’osservatorio mercato immobiliare (OMI) di zona. In pratica, l’amministrazione accerta che essendoci meno ricavi dalla vendita degli immobili coloro che gestiscono il piano possono diminuire il valore delle opere di urbanizzazione che devono realizzare e trasferire alla città.
Premetto di essere oltremodo favorevole a trasformazioni e riqualificazioni urbane di aree dismesse ma siccome sono curioso ho calcolato la differenza percentuale (in meno) dei ricavi (guadagno dei “costruttori “) e la differenza percentuale (in meno) del valore delle opere di urbanizzazione da realizzare e trasferire ai cittadini.
Raffrontiamo, quindi, le delibere e i bilanci dei piani senza alcuna modifica utilizzando gli stessi parametri indicati in atti.
Passiamo all’esame:
Prima Delibera 101 del 20.10.2009: 1) ricavi per costruzione servizi privati di interesse pubblico: Euro 3.000 mq; 2) ricavi per costruzioni edifici industriali e artigianali: Euro 1.000 mq
Attualmente delibera n. 58 del 5.9.2019: 1) ricavi per costruzione edifici privati di interesse pubblico: Euro 2.400 mq; 2) ricavi per costruzione edifici industriali ed artigiani: Euro 1.100 mq.
Fermi tutti i volumi stabiliti nel piano la differenza percentuale di ricavi in meno per il soggetto attuatore è pari al 17,67%.
Calcoliamo, poi, la differenza percentuale in meno delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie sempre da piano (comparto 1) che il comune avrebbe dovuto ricevere.
Delibere 101/2009 e 43/ 2013: 1) valore/ costi Opere di urbanizzazione primarie da realizzare e trasferire Euro 2.857.826; 2) Valore / costi Opere di urbanizzazione secondarie da realizzare e trasferire Euro 2.094.458. Totale del valore complessivo delle opere da trasferire Euro 4.952.458.
Inoltre la delibera del commissario prefettizio n. 43/2013 prevedeva che per l’eventuale scomputo della realizzazione della struttura del parco urbano un versamento in contanti di Euro 400.000.
Con la attuale delibera 58/2019 si determinano i seguenti inferiori valori: 1) valore/ costi opere di urbanizzazione primarie Euro 2.332.518; 2) valore/costi opere urbanizzazione secondarie: Piazza giardino Euro 530.766, Parco urbano Euro 250.951. Totale opere Euro 3.114.235.
Per cui raffrontando le precedenti delibere e quella attuale risulta che il valore/costi delle opere che i soggetti attuatori del Piano devono realizzare e trasferire alla Città e’ inferiore per Euro 1.838.049.
Risulta pertanto una percentuale del 37,11% del valore/costi di opere di urbanizzazione che il comune e i cittadini riceverebbero in meno.
Quindi in conclusione a fronte di una diminuzione dei ricavi del 17,67% (cioè quanto il soggetto attuatore guadagnerebbe in meno) vengono realizzate e trasferite opere di urbanizzazione il cui costo complessivo diminuisce del 37,11% (cioè la città riceve opere il cui valore è del 37,11% in meno).
In soldoni coloro che realizzano il piano secondo la attuale delibera a fronte di minori ricavi pari al 17,67% possono realizzare e trasferire a favore del Comune e i suoi cittadini opere il cui valore complessivo diminuisce del 37,11%. Bravi!”